Cu ce te prezinți la notar și ce cheltuieli îți revin?

Dacă te-ai hotărât să vinzi apartamentul pe care îl ai în proprietate, este bine să cunoști actele de pregătit pentru notar, astfel încât procesul de vânzare-cumpărare să se desfășoare rapid și fără obstacole.

Așadar, dacă ai postat anunțul de vânzare al apartamentului pe Storia.ro și au avut loc și o serie de vizionări, este bine să ai dosarul cu actele imobilului pregătit. Nu va trece mult timp și va apărea cumpărătorul decis, așadar hotărât să cumpere apartamentul. Prin urmare, el va dori să închei vizionările și să îi promiți că apartamentul i-l vei vinde lui. Astfel, veți ajunge la notar și veți încheia un antecontract de vânzare-cumpărare.

Află tot ce trebuie să știi din articolul de mai jos!

Antecontract vânzare-cumpărare – Ce ai nevoie ca proprietar?

Antecontractul de vânzare-cumpărare înseamnă că tu, ca proprietar al apartamentului, îți iei promisiunea să vinzi imobilul către persoana care a manifestat interesul și care se angajează să îl cumpere.

Ca proprietar vei avea nevoie de următoarele acte:

• buletin
• actul de proprietate al imobilului
• extras de carte funciară pentru informare – arată situația apartamentului, pe baza lui nu se poate încheia contractul de vânzare-cumparare, ci doar antecontractul; notariatul se ocupă de eliberarea lui în cadrul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, după ce ai completat în prealabil un formular tipizat; taxa este de 20 lei și extrasul de carte funciară pentru informare se eliberează în două zile; pentru regim de urgență, așadar eliberarea în aceeași zi, costul este de 100 lei;

Încetarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare

Antecontractul implică obligația vânzătorului de a vinde apartamentul cumpărătorului, dar dreptul de proprietate nu se transferă.

Prin urmare, ca vânzător, dacă te răzgândești și nu mai dorești să vinzi apartamentul promitentului cumpărător, cel mai probabil vei plăti niște daune acestuia.

Antecontractul încetează potrivit clauzelor menționate de comun acord de ambele părți, așadar cum au fost specificate în document penalitățile. Dacă clauza este formulată astfel încât rezilierea să aibă loc de comun acord, înseamnă că promitentul cumpărător nu va putea să meargă în instanță, din cauză că tu, vânzător, nu ți-ai ținut promisiunea.

Contract vânzare-cumpărare – Cu ce acte te prezinți la notar și cât te costă?

În calitate de vânzător va trebui să ai actele în regulă ale apartamentului, astfel încât tranzacția să poată avea loc. Poți răsufla ușurat, pentru că taxele notariale pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare vor fi suportate în totalitate de cumpărător.

Așadar, documentele de care ai nevoie, pe lângă buletin sunt:

Actul de proprietate

Pentru a putea vinde un apartament este important să faci dovada dreptului de proprietate. Astfel, poate fi vorba de un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu o unitate de stat sau cu o firmă de construcții. De asemenea, poate fi vorba de un apartament obținut de la o persoană fizică, fie că a fost cumpărat, așadar contract de vânzare-cumpărare, fie că a fost vorba de o donație. Un caz este și cel al moștenirii imobilului, situație în care este nevoie să te prezinți în prealabil la notar pentru eliberarea certificatului de moștenitor. După ce l-ai obținut va trebui să realizezi intabularea, astfel încât să poți vinde apartamentul.

Dreptul de proprietate al apartamentului poate apărea și ca urmare a unui proces de divorț, în urma hotărârii judecătorești.

Certificat de atestare fiscală

Dacă vrei să vinzi apartamentul, ai nevoie și de certificatul fiscal, care se emite de către Administrația Financiară de sector sau a municipiului în cauză în termen de două zile lucrătoare și poate fi folosit pe o perioadă de 30 de zile de la data eliberării.

Acest document atestă că ai plătit impozitele și toate obligațiile fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale.

În cazul în care apartamentul este în coproprietate, se va elibera câte un certificat fiscal pentru fiecare proprietar (proporțional cu cota-parte deținută de fiecare dintre ei), mai puțin în cazul în care aceștia sunt soț și soție.

Documentație cadastrală

Aceasta include două lucruri, cadastrul și intabularea.

Cadastrul

Este o documentație care cuprinde măsurătorile și datele  tehnice ale apartamentului ce urmează a fi înregistrate în documentele cadastrale (Oficiul de Cadastru), moment în care apartamentul primește număr cadastral.

Intabularea

Înseamnă înscrierea în Cartea Funciară (la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) unde se află descrise proprietățile funciare.

Această documentație cadastrală (cadastru și intabulare) este realizată de un expert autorizat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Primul pas va fi să îi înmânezi actele necesare pentru cadastru și intabulare persoanei autorizate, mai precis:

• actul de proprietate al apartamentului (copie legalizată)
• certificat fiscal pentru cadastru și intabulare eliberat de Administrația Financiară – Direcția de Impozite și Taxe Locale
• buletinul proprietarului sau buletinele coproprietarilor, dacă apartamentul este bun comun;

Expertul ajunge la adresa apartamentului tău și efectuează măsurători, astfel că întocmește o documentație tehnică compusă din schițe, planuri, memoriu tehnic ș.a. La aceasta se adaugă și partea de acte, prin urmare un dosar întreg cu care se prezintă la Oficiul de Cadastru, documentație care ulterior ajunge la Biroul de Carte Funciară, pentru înscrierea în Cartea Funciară.  În final, expertul ridică documentația cadastrală și ți-o predă ție.

Prețul pentru documentația cadastrală se compune din:

• onorariul expertului autorizat – costul crește odată cu numărul de camere, poate ajunge așadar la 500 lei pentru un apartament cu 3 camere;
• taxa percepută de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară; este 120 lei în anul 2018, indiferent că este apartament cu 2 camere, cu 3 camere sau cu 4 camere;

În regim de urgență poți plăti un preț final de 1200 lei pentru cadastru și intabulare, așadar un preț dublu. Eliberarea documentației cadastrale se face în 6 zile, în loc de 18 zile.

Extrasul de carte funciară

Este un document care este eliberat doar notarului public de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară și servește la autentificarea actelor prin care se face dovada modificării dreptului de proprietate.

Pentru acest extras vei completa o cerere-tip la notariat și vei avea asupra ta buletinul și o copie de pe încheierea de intabulare. Prețul pentru extrasul de carte funciară este de 40 lei, care reprezintă taxa cerută de OCPI. Notariatul se va ocupa de eliberarea acestui document, ce are ca perioadă de valabilitate 10 zile.

Extrasul de carte funciară pentru vânzarea unui apartament se numește de autentificare și poate fi așadar eliberat doar notariatului. Există și extras de carte funciară pentru informare, ce se poate da atât notarului, cât si persoanei fizice, necesar pentru realizarea unui credit bancar ipotecar, pentru semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Extrasul de carte funciară se poate elibera și în regim de urgență, caz în care costă 200 lei.

Certificat de performanță energetică

Obligatoriu la vânzarea apartamentului este și Certificatul de performanță energetică, document care se va preda în format original noului proprietar. Acest document, așa cum numele i-o spune, atestă performanța energetică a clădirii și o încadrează într-o clasă de performanță energetică.

Documentul îl vei primi de la un auditor energetic pentru clădiri, atestat de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, care îşi desfăşoară activitatea ca persoană fizică autorizată. Pe site-ul ministerului, în secțiunea Atestări tehnico-profesionale, vei găsi lista actualizată a auditorilor energetici atestați.

Va trebui pentru auditarea energetică să oferi informații legate de apartament și anume cadastrul (deci planul locuinței), detalii cu privire la pereții exteriori, anul construcției blocului. Expertul energetic va lua informații și de la administratorul blocului, pentru a afla detalii din Cartea Tehnică.

Certificatul Energetic se eliberează într-una, două zile, are o valabilitate de 10 ani, iar prețul variază foarte puțin în funcție de numărul de camere. Astfel, poți plăti în jur de 160 lei pentru un apartament cu 3 camere.

Adeverință eliberată de asociația de proprietari sau locatari

Pentru a face dovada că ești la zi cu plățile de întreținere este nevoie de această adeverință. Se predă în original și are numele și prenumele președintelui, a administratorului asociației, respectiv semnăturile lor. Adeverința conține ștampila asociației de proprietari și are ca valabilitate două săptămâni.

În cazul datoriilor la asociație, acestea pot fi preluate de viitorul proprietar, dar numai cu o clauză suplimentară menționată în contractul de vânzare-cumpărare.

Ce mai plătești în calitate de vânzător?

Important de știut, se va plăti și impozitul la stat pentru tranzacția de vânzare, a nu se confunda cu impozitul pe clădire. Așadar, dacă taxele notariale îi revin cumpărătorului, vânzătorul are obligația să aibă actele mai sus menționate (care implică costurile aferente) și să plătească impozitul pe vânzare. Cât costă acesta? Este un preț variabil în funcție de numărul de ani în care ai avut în proprietate apartamentul (mai mult sau mai puțin de 3 ani de zile) și în funcție de prețul apartamentului.

Fii informat, astfel încât procesul de vânzare-cumpărare să devină din start mai ușor. Succes!

O explicație pentru anomalia imobiliară care este orașul Cluj-Napoca, ce a devenit de mai mulți ani cea mai scumpă piață din țară detronând Bucureștiul, vine de la raportul anual imobiliar publicat de Primăria Cluj-Napoca, singurul de gen din țară, care arată cifrele tranzacțiilor de profil înregistrate la instituție și este deci aproape de realitățile din piață, peste estimările analiștilor sau jucătorilor din imobiliare.
Raportul, întocmit de Veridio, arată că nu mai puțin de două treimi din tranzacțiile imobiliare, în Cluj-Napoca, se fac cu banii jos, fără a fi nevoie de credit. Este vorba mai exact de 67% din tranzacții finanțate cu surse proprii de bani și nu prin intermediul băncilor care, la acordarea creditelor, sunt obligate să facă și ele o evaluare a imobilului. Cifra de 67% coincide cu ponderea din volumul tranzacțiilor care a avut un cumpărător local, din județul Cluj. Să mai precizăm că din totalul tranzacțiilor imobiliare înregistrate anul trecut în Cluj-Napoca, patru cincimi, adică 80%, au fost efectuate de persoane fizice; dintre acestea, patru din cinci cumpărători – 80% – au finanțat tranzacția din surse proprii, fără a apela la credite bancare.

Anul trecut în Cluj-Napoca au fost tranzacționate aproape 8.700 imobile, cu o valoare toală de 642 milioane de euro, dintre care ponderea cea mai mare au reprezentat-o apartamentele, 64% din totalul tranzacțiilor.

In general, in Romania, rolul unei agentii imobiliare este acceptat ca fiind acela de intermediar. Ea se afla intre vanzator si cumparator, fara sa reprezinte pe niciunul dintre ei.

Termenul de reprezentare nu are inca un continut bine conturat. Un client, fie el vanzator sau cumparator, are nevoie sa fie reprezentat din mai multe puncte de vedere, dar cel mai important este cel financiar. Dintotdeauna, intre vanzator si cumparator a existat un subiect asupra caruia au cazut de acord cu greu: pretul. Vanzatorul il vrea cat mai mare, in timp ce cumparatorul doreste sa-l diminueze cat mai mult. Asa a fost de cand lumea si asa o sa fie si de acum inainte.

O agentie imobiliara poate presta tot felul de servicii celor doua parti implicate in procesul de vanzare, dar nu poate sa fie impartiala in privinta pretului. Si atunci nu reprezintaniciuna dintre parti din acest punct de vedere, ramane neutra.

Sigur ca un client poate cere reprezentare exclusiva, pentru a se asigura de sprijinul agentiei. In aceasta situatie, agentia nu mai poate comisiona si cealalta parte. Este evident ca, daca primeste comision de la ambele parti, nu poate fi impartiala. Numai ca aceasta reprezentare exclusiva trebuie platita. In acest moment, in piata imobiliara din Cluj – Napoca (nu generalizez, ca sa zic din Romania) extrem de putini clienti cer acest tip de serviciu.

Foarte des, in cursul primului contact cu un client care se adreseaza agentiei, cand ii precizam care este comisionul pe care il solicitam, suntem intrebati: cine il plateste, eu sau vanzatorul/cumparatorul? Pentru fiecare dintre ei, agentia presteaza servicii diferite. Daca un vanzator se adreseaza agentiei pentru a-i promova imobilul si a-l ajuta sa-l vanda (pentru ca singur nu poate, pentru ca nu are timp, pentru ca nu stie cum, pentru ca vrea mai repede etc.), nu inseama ca are nevoie de un serviciu? Daca un cumparator doreste sa cumpere un apartament si constata ca singur, cu ziarul si portalurile imobiliare, ar dura o vesnicie pana ar gasi ce cauta, nu inseamna ca si el are nevoie de un serviciu?

Daca ambii clienti cer agentiei servicii, nu este firesc sa le si plateasca? Este nefireasca intrebarea: Eu trebuie sa platesc? Pai, daca te-ai adresat unui agentii imobiliare, care traieste din plata acestor servicii, nu trebuie sa platesti?

Oricum sunt multe servicii pe care agentiile le fac gratis: promoveaza imobile pe site-urile proprii si pe portaluri imobiliare (cu costuri importante de timp si bani), consiliaza proprietarii in privinta actelor de proprietate (chiar inainte de a gasi un cumparator), trimit selectii de oferte personalizate potentialilor cumparatori, dupa criterii impuse de ei, programeaza vizionarile, asigura transportul la vizionari, verifica toate actele, sa fie in ordine si proprietatea sa poata fi vanduta/cumparata fara probleme etc. Toate aceste servicii raman cel mai adesea neplatite de catre cei care le consuma.

Cumparatorii trebuie sa accepte ca, macar in situatia in care vor cumpara un imobil din oferta agentiei, sa plateasca comisionul mentionat in contract, iar vanzatorii sa plateasca daca agentia le aduce cumparatorul. Cei care nu doresc sa plateasca ar trebui sa nu ceara serviciile agentiei.

Concluzia acestui post, adica rapunsul la intrebarea din titlu, este ca: platesc comision atat vanzatorul, cat si cumparatorul, daca tranzactia s-a derulat cu intermedierea agentiei.

Un studiu realizat recent de o platformă online de imobiliare arată că marja de negociere este destul de redusă în momentul de față, cel puțin pe segmentul apartamentelor.

Aceasta se situează sub nivelul de 4% în toate marile orașe analizate, iar clujenii nu lasă mult din preț. Astfel, marja de negociere este de: 3,7% în București, 3,2% în Cluj-Napoca, 1,9% în Timișoara, 2% în Iași, 3,6% în Constanța și 2,9% în Brașov. Asta înseamnă că, pentru un apartament cu un preț cerut de 50.000 de euro, prețul final va fi „ajustat” cu o sumă cuprinsă între 950 și 1.850 de euro.

CARE ESTE TIMPUL MEDIU PENTRU O TRANZACȚIE

Din perspectiva potențialilor cumpărători, studiul, realizat asupra unui eșantion reprezentativ din județele București-Ilfov, Timiș, Cluj, Brașov, Constanța și Iași, relevă o tendință de majorare a timpului estimat pentru încheierea unei tranzacții 47,4% din cei chestionați (în creștere de la 43,5% față de acum un an), anticipează că-și vor rezolva nevoia imobiliară într-un interval mai mare de șase luni; de asemenea, clienții care se așteaptă să cumpere o proprietate într-un interval de trei până la șase luni reprezintă 25% din total (în creștere de la 13,1%). Pe de altă parte, ponderea celor care declară că au o nevoie imobiliară urgentă, pe care ar vrea să o îndeplinească în mai puțin de o lună, se situează la 12,2% (în scădere de la 19,7% în urmă cu un an). Totodată, cota clienților care estimează că vor încheia o tranzacție într-un interval de una până la trei luni de zile ajunge la 15,4% (de la 23,7%).

Un nou cartier, de dimensiunea Mănăşturului, va debloca piaţa imobiliară din Cluj-Napoca, cred specialiştii în imobiliare. O altă zonă de interes pentru dezvoltatorii imobiliari sunt fostele zone industriale, transformate rând pe rând în cartiere de locuinţe. Totuţi, periferiile rămân încă atractive datorită preţurilor mai mici decât cele practicate în oraş. 

Sopor va debloca piața imobiliară din Cluj-Napoca

Aici, pe 238 de hectare stabilit de Primărie se va contura noul cartier, cu bulevarde, cu şcoală, cu grădiniţă, cu creşă, cu centru de cartier. „Realizarea acestui nou cartier Sopor mai durează, astfel că, specialiştii, pe baza expertizei din piață, estimează că va exista o stagnare a construcțiilor. Prețurile ar putea crește, deoarece expansiunea locurilor de muncă crește. În acest moment, potrivit specialiștilor, numărul persoanelor care aleg să se mute la Cluj este în continuă creștere”

Proiectele imobiliare din Borhanci și Bună Ziua rămân deocamdată blocate

O stagnare a construcțiilor pe piața imobiliară din Cluj-Napoca ar putea fi cauzată și de faptul că proiectele imobiliare din două cartiere ale oraşului – Bună Ziua și Borhanci – vor fi în continuare blocate. În acest moment, studiile au arătat o depășire a traficului cu 126% pentru cartierul Borhanci. Situația este asemănătoare și în Bună Ziua.

„Din acest motiv, proiectele imobiliare au fost blocate, iar autorizațiile de construcție vor fi eliberate doar după ce se va realiza lărgirea celor două străzi, Bună Ziua și Borhanci. Autoritățile locale întreprind măsuri pentru ca aceste proiecte să fie realizate cât mai repede. Municipalitatea are și ea interes să realizeze lărgirea străzii cât mai curând, deoarece va realiza în Borhanci, cartierul Tineretului. Specialiștii estimează că zona Borhanci va cunoaște astfel o puternică dezvoltare imobiliară, va fi un punct de atracție pentru tinerele familii”, se mai arată în analiza citată. 

Fostele zone industriale, transformate în cartiere de locuințe

Tot mai multe proiecte imobiliare se dezvoltă în fostele zone industriale ale orașului, cum ar fi Piața 1 Mai sau cartierul Iris. „În Piața 1 Mai, un dezvoltator imobiliar dorește să construiască un imobil cu 7 etaje, care să aibă birouri la primele două etaje și apartamente la etajele 3-7. Proiectul a început în 2015, dar încă nu a fost încă avizat în Comisia de Urbanism a Primăriei Cluj-Napoca”, arată analiştii imobiliari.  

O altă zonă care se va dezvolta masiv în următoarea perioadă se află în partea de Nord a orașului, în vecinătatea Bulevardului Muncii. „Nu mai puțin de trei proiecte imobiliare cu sute de apartamente vor fi dezvoltate aici. Dezvoltatorii promit amenajarea inclusiv de spații verzi, grădinițe sau școli. Zona de Nord a Orașului ar putea să se dezvolte în următorii ani, mai ales dacă se va materializa proiectului trenului metropolitan”. 

O altă zonă ce s-a dezvoltat mult, și unde există încă proiecte imobiliare este Plopilor. Zona este aproape de parcul Iuliu Hațieganu, de Sala Polivalentă sau de Stadion, astfel că reprezintă o zonă atractivă pentru dezvoltatorii imobiliari.

Presiunea rămâne pe Florești, Apahida şi Baciu

Atât timp cât numărul proiectelor imobiliare ce se dezvolta la Cluj-Napoca nu reușesc să satisfacă cererea, cumpărătorii vor fi nevoiți să se îndrepte spre localitățile aflate la periferie, în Florești, Apahida sau Baciu. Aşadar, aceste zone rămân atractive mai ales din perspectiva prețurilor mai mici decât cele practicate în oraș.